Comment les chiffres sont calculés
Chaque nombre d'une fiche d'immeuble sort d'une formule énoncée, appliquée à des données publiques. Cette page donne les formules en mots, pour qu'un propriétaire, un évaluateur ou un conseil puisse les vérifier. Rien ici ne juge une évaluation.
Ce que le site contient
Le rôle d'évaluation de chaque municipalité du Québec, tel que publié par le ministère des Affaires municipales : pour chaque immeuble, la valeur du terrain, du bâtiment et totale, la superficie du bâtiment, celle du terrain, l'année de construction, l'utilisation, la catégorie, la position, l'unité de voisinage que l'évaluateur lui a attribuée, la date que sa valeur décrit et la valeur au rôle précédent. Les rôles depuis 2014, reliés par le matricule. Le taux global de taxation de chaque municipalité, tiré des rapports financiers du ministère, et le facteur comparatif du ministère par municipalité. Le site ne contient aucun prix de vente et rien sur l'intérieur d'un bâtiment.
Quelles maisons sont comparées
La comparaison se fait toujours à l'intérieur d'une même municipalité : tous les immeubles d'une catégorie y paient le même taux, le taux s'annule et ce qui reste décrit le fardeau fiscal. D'une municipalité à l'autre, ce n'est plus vrai.
Les comparables viennent d'abord de l'unité de voisinage que l'évaluateur a attribuée à l'immeuble au rôle. L'évaluateur définit une unité comme des immeubles proches les uns des autres, aux caractéristiques homogènes, dans un environnement semblable; c'est le bassin dans lequel il analyse et compare. Dans l'unité, les comparables doivent être de la même catégorie, avec une superficie de bâtiment à 25 % près, un terrain à 35 % près et une année de construction à 15 ans près, et, lorsque le rôle les indique, le même lien physique et le même nombre de logements. Les quarante plus proches sont retenus. Quand une unité fournit moins de huit comparables, les mêmes critères sont appliqués à un rayon croissant dans la municipalité, et la fiche indique laquelle des deux méthodes a servi.
La comparaison ramenée à vos superficies
On ne compare pas des totaux : une maison plus grande se lirait comme plus chère. Les taux de chaque comparable sont plutôt appliqués aux superficies de l'immeuble visé :
valeur impliquée = (valeur du bâtiment du comparable ÷ sa superficie) × votre superficie de bâtiment
+ (valeur du terrain du comparable ÷ sa superficie) × votre superficie de terrain
On obtient ainsi, pour chaque comparable, ce que le rôle dirait d'une maison de votre taille à ses taux. La médiane de ces valeurs est celle contre laquelle l'immeuble est mesuré, et l'écart est sa valeur moins cette médiane. Un comparable auquel il manque la part terrain ou bâtiment est écarté, jamais estimé.
La position
Les valeurs impliquées sont découpées en quarts. Un immeuble dans la moitié centrale est dans la moyenne. Au-dessus du troisième quartile, il est au-dessus; sous le premier, sous. Au-delà d'un quartile d'une fois et demie l'écart interquartile, il est nettement au-dessus ou nettement sous : la règle usuelle de la boîte à moustaches pour une valeur aberrante. « Au-dessus » décrira toujours environ le quart des maisons, comme tout classement; ce n'est pas en soi un motif de demande.
L'écart en dollars
par année = (valeur − médiane des valeurs impliquées) × taux municipal ÷ 100
Le taux est le taux global de la municipalité, pondéré entre les catégories et ajusté au rôle en vigueur; la fiche nomme le type de taux utilisé. Un écart de moins de 60 $, ou de moins de 5 % du compte, est présenté comme dans la moyenne : deux évaluations qui concordent, non un grief.
Les trois vérifications
- Aux taux de ses voisines. La position ci-dessus.
- Contre son propre passé. La variation de l'immeuble depuis le rôle de 2022, moins la variation médiane de ses comparables sur les mêmes rôles (les extrêmes des comparables ramenés aux 5e et 95e centiles). Un écart de plus de dix points échoue. Un écart sur une maison qui est aujourd'hui dans la moyenne de ses voisines se lit comme un rattrapage d'une sous-évaluation antérieure, et la fiche le dit plutôt que d'en faire un motif.
- Le terrain. La valeur du terrain au mètre carré contre la médiane de celles des comparables. Dans un même secteur, le terrain est généralement évalué à un taux commun; un taux de plus de 15 % au-dessus de celui des comparables est signalé.
Une révision n'est suggérée que lorsque l'immeuble est nettement au-dessus des valeurs impliquées par ses voisines, ou que son terrain échoue, et que l'écart annuel est significatif. Elle n'est jamais suggérée à un immeuble sous ses voisines : une révision peut faire monter une valeur.
L'enjeu
enjeu = écart annuel × années restantes au rôle, celle en cours comprise
Un rôle est en vigueur trois ans. Aucuns frais de demande ne sont soustraits : le site ne détient pas la grille des frais, et un nombre bâti sur des frais devinés vaudrait moins que rien.
Comment la comparaison se comporte à l'échelle du Québec
Le 30 octobre 2026, la comparaison a été appliquée à 150 résidences tirées au hasard dans chacune des 1 132 municipalités, soit 165 151 maisons. Parmi les 63 343 qui avaient assez de comparables pour une position :
| Résultat | Part des maisons ayant une position |
|---|---|
| Comparées dans l'unité de voisinage de l'évaluateur | 60 % |
| Nettement au-dessus (valeur aberrante selon la boîte à moustaches) | 3,6 % |
| Au-dessus | 22 % |
| Dans la moyenne | 45 % |
| Sous | 27 % |
| Nettement sous | 2,4 % |
| Vérification de la révision échouée | 12 %, dont les deux tiers se lisent comme un rattrapage |
| Vérification du terrain échouée | moins de 1 %, car elle ne compare que des terrains de la même unité |
| Deux vérifications ou plus échouées | 4 % |
| Révision suggérée | 4 % |
Une position existe pour 38 % des maisons échantillonnées lorsque chaque municipalité compte également, parce que la plupart des municipalités sont petites et que beaucoup de maisons n'y ont aucun comparable dans les fourchettes; dans les villes, la part dépasse 90 %. La dispersion médiane d'une municipalité entre maisons semblables (écart interquartile sur médiane des valeurs impliquées) est de 20 %, avec les 10e et 90e centiles à 11 % et 30 %. Ce sont ces parts qui donnent sens au résultat d'un lecteur : « au-dessus » décrit un cinquième des maisons partout, et « nettement au-dessus » environ une sur trente.
Ce que les signaux ont prédit, vérifié sur les rôles passés
Chaque inscription porte sa valeur au rôle précédent. Le 30 octobre 2026, la position a été calculée sur les valeurs du rôle précédent pour 27 092 résidences tirées au hasard dans toutes les municipalités, parmi les mêmes comparables d'unité de voisinage, puis comparée à ce qui est arrivé à chaque maison au rôle actuel par rapport à ces comparables.
| Position au rôle précédent | Maisons | Mouvement médian par rapport aux voisines à ce rôle |
|---|---|---|
| Nettement au-dessus | 964 | −1,3 point (moyenne −5,2) |
| Au-dessus | 7 181 | −0,6 point |
| Dans la moyenne | 13 203 | 0,0 point |
| Sous | 5 397 | +0,6 point |
| Nettement sous | 347 | +2,2 points |
Trois constats. Le signal n'est pas du bruit : parmi les maisons nettement au-dessus au rôle précédent, 66 % le sont encore et 31 % sont au-dessus aujourd'hui; seulement 0,3 % des maisons dans la moyenne sont devenues des valeurs aberrantes. Les évaluateurs ramènent bel et bien les valeurs aberrantes vers leurs voisines, mais doucement : la maison médiane nettement au-dessus a bougé d'environ un point, la moyenne d'environ cinq. Et les deux tiers des valeurs aberrantes le sont restées : pour la plupart des maisons signalées, l'écart est durable, ce qui concorde avec une différence que le rôle voit et que ce site ne voit pas, comme la qualité, l'état ou une vue. C'est pourquoi le site interroge le propriétaire sur la finition avant de rédiger quoi que ce soit, et pourquoi un signal seul est un élément à soulever, non un motif.
Cette vérification mesure si le signal prédit les corrections ultérieures de l'évaluateur lui-même. Elle ne compare rien à des prix de vente, que le site ne détient pas, et elle a été calculée sur les valeurs totales aux deux dates, la ventilation terrain-bâtiment du rôle précédent n'étant pas publiée.
Corrections
Si un chiffre de ce site est erroné, écrivez à contact@monrole.ca en indiquant l'immeuble ou la municipalité et ce que vous attendiez. Chaque signalement est vérifié contre les données et la méthode ci-dessus. Une erreur confirmée est corrigée sur le site et inscrite ici avec la date, ce qui était erroné et ce qui a changé. Tout chiffre cité aux médias est recalculé avant d'être repris, et une correction est envoyée au média qui l'a publié.
Aucune correction inscrite pour l'instant pour la méthode décrite sur cette page, en vigueur depuis le 30 octobre 2026. Les chiffres antérieurs comparaient les valeurs totales et utilisaient des seuils de centile fixes; les changements et leurs raisons sont décrits ci-dessus.
Ce que rien de ceci ne dit
On compare des évaluations à des évaluations. Rien ne dit ce qu'un immeuble se vendrait, et rien ne dit qu'une évaluation est erronée. Le site ne voit ni la finition, ni l'état, ni les rénovations, ni une vue, que l'évaluateur a pu coter et qui sont des raisons légitimes d'écart. Un quartier au bâti hétérogène montre pour cette seule raison une dispersion plus large qu'un quartier uniforme. Là où un chiffre ne peut être calculé honnêtement, la fiche le dit et n'affiche rien.
Questions sur la méthode : contact@monrole.ca.